Kinh doanh bất động sản hiệu quả năm 2016

Dự án Vinhomes Golden River - Những tháng đầu năm 2016, thị trường bất động sản tiếp tục cho thấy sự tăng trưởng, giao dịch thành công trong tất cả các phân khúc đều đạt mức cao. Mặc dù người tiêu dùng ngày càng thông minh nhưng vẫn không thể tránh được những rủi ro có thể gặp phải.

Giới kinh doanh bất động sản dự báo năm 2016, thị trường sẽ xuất hiện những siêu dự án trước nay chưa từng có với khung giá đắt đỏ bậc nhất. Lượng cung tăng lên nên chắc chắn sẽ có sự cạnh tranh gay gắt ở phân khúc này. Về điểm này, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa đã đưa ra dự báo: Sẽ có tối đa 10 dự án bất động sản sang và siêu sang xuất hiện tại TP.HCM trong năm 2016, các trục đường trung tâm có hướng nhìn đẹp ra sông Sài Gòn sẽ là khu vực các dự án bất động sản siêu sang xuất hiện với giá ngất ngưỡng góp phần hình thành một mặt bằng giá mới ở khu vực trung tâm TP.HCM. Điều này vô tình đẩy giá các sản phẩm không cùng đẳng cấp tăng lên kiểu “tát nước theo mưa”.

Chẳng hạn, năm 2015, căn hộ giá thấp là căn hộ có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và tổng giá trị khoảng 700-800 triệu đồng, còn hiện nay với nhan nhản thông tin các căn hộ giá 2.000-4.000 USD/m2 nên chỉ cần thông điệp căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 (chưa đến 1.000 USD/m2) là người mua cảm thấy rẻ và phù hợp. Điều này dẫn đến người mua nhà không quan tâm đến giá trị thực của sản phẩm (giá trị thực là giá thành cộng với biên lợi nhuận hợp lý).

Câu khách bằng lợi nhuận khủng

Hiện nay một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ký cam kết Cho thuê căn hộ với giá cao trong một khoảng thời gian và chấp nhận chịu thiệt một số tiền để gây hiệu ứng tâm lý với khách hàng về khả năng sinh lời. Theo ông Trần Quang Khánh, đây thực chất là “chiêu thức” kinh doanh. Hình thức này khiến nhà đầu tư không chuyên và khách hàng nhầm tưởng về giá trị của bất động sản mà mình muốn giao dịch.Xem thêm dự án Căn Hộ Vinhomes Golden River

Thứ nhất, nhà đầu tư cần hiểu các chủ đầu tư dự án có nhiều phương án để có thể tối đa hóa lợi ích khi phát triển và khai thác bất động sản. Trong đó, việc thiết lập các thỏa thuận dân sự với khách hàng và điều kiện tiên quyết khi giao dịch đi vào thực hiện là khách hàng đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư thường chọn hướng chia sẻ quyền và lợi ích đó với khách hàng sau khi mua nhà, tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên về việc tìm kiếm lợi ích trong giao dịch để sinh lời cho bất động sản.

Thứ hai, trong hợp đồng hợp tác này, các bên cần thỏa thuận rõ về vấn đề lợi ích của bất động sản, bao gồm việc phân chia lợi nhuận chi tiết. Khách hàng cần phải quan tâm đến cam kết của chủ đầu tư, đặc biệt chú ý đến hợp đồng cam kết giữa doanh nghiệp và khách hàng: Cam kết của chủ đầu tư kéo dài trong bao lâu? Mức lãi suất và lợi nhuận được quy định ra sao? Cam kết ấy được bảo đảm như thế nào? Khi hợp đồng cam kết không thực hiện được thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm như thế nào?

Thứ ba, cần kiểm tra tính pháp lý của bất động sản, bao gồm căn hộ và cả công trình tại thời điểm thiết lập giao dịch mua bán căn hộ. Nhiều trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu thì hợp đồng dịch vụ về khai thác việc cho thuê với căn hộ đó sẽ bị ảnh hưởng, chưa kể việc sẽ ảnh hưởng đến bên thứ ba mà đôi lúc trách nhiệm đó là trách nhiệm của người chủ mới.

Thứ tư, tỷ suất lợi nhuận cam kết là con số thực tế hợp lý. Ví dụ, với nhà phố thì tỷ suất lợi nhuận khai thác khoảng 4-5%/năm, căn hộ 7-8%/năm, văn phòng 9-10%/năm, riêng nghỉ dưỡng thì còn phụ thuộc kinh nghiệm và kỹ năng khai thác của đơn vị chuyên về resort. Có nhiều chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng không có kinh nghiệm về bất động sản du lịch vẫn mạnh dạn tuyên bố cam kết tỷ suất lợi nhuận 10-12%/năm. Và yếu tố quan trọng đáng lưu ý là quan hệ cung cầu khi bất động sản đưa vào khai thác.

Chỉ nên vay khoảng 50% giá trị bất động sản

Vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư trước khi vay nên nghĩ tới rủi ro về lãi suất, thông thường khoảng 3-4 năm, lãi suất sẽ biến động mạnh 1 lần. Chỉ nên vay khoảng 50% giá trị bất động sản, không nên “lướt sóng” bằng việc vay đến 70-80% sẽ dẫn đến rủi ro. Bởi chỉ cần lãi suất biến động từ 30%, ngay lập tức nhà đầu tư mất ngay toàn bộ lợi nhuận. Lãi suất cho vay ở mức 14-15%/năm cũng là sự rủi ro lớn cho người đầu tư.

Cảnh giác sức nóng thị trường

Theo quy luật phát triển chung của nền kinh tế, sự lên xuống là điều không thể tránh khỏi, thị trường lên thì cũng sẽ có lúc xuống. Hiện nay thị trường bất động sản đang phát triển tốt, song các nhà đầu tư cần phải dè chừng.

Một vấn đề mà nhà đầu tư luôn phải ghi nhớ đó là hiểu rõ mối quan hệ tương hỗ giữa bất động sản và các lĩnh vực đầu tư khác như chứng khoán, gửi tiền vào ngân hàng, vàng, ngoại tệ. Sự phát triển của bất động sản sẽ tiếp tục tốt nếu như cùng nhịp với sự phát triển của các ngành trong nền kinh tế. Do vậy, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo để cảm nhận được độ nhạy các ngành khác đối với bất động sản.

Theo Nguyên Vũ/ Người Tiêu Dùng
Đăng tại http://xigrandcourt.com.vn/du-an/to...-river-quan-1-du-an-can-ho-chan-dong-bds-2016